Замена общедомовых сетей, находящихся в квартире, по заявлению собственника
Все чаще у собственников квартир при проведении ремонта возникает желание провести замену общедомовых сетей в своей квартире, в том числе стояков, чтобы в дальнейшем не проводить «грязные» ремонтные работы в недавно отремонтированной квартире. Для чего собственники обращаются в управляющую организацию с требованием о замене сетей, но часто получают отказ с указанием на их исправное техническое состояние и отсутствие необходимости замены. В связи с чем возникает вопрос о правомерности требования собственника у управляющих организаций замены общедомовых сетей, которые не обладают признаками аварийности. Согласно ст. 161 ЖК РФ управляющая организация обязана содержать общее имущество собственников в многоквартирном доме в нормативном состоянии, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. п. 4.1.9 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 установлено требование об отсутствии протечек, засоров и иных повреждения стояков и труб. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). За эту плату управляющая организация осуществляет услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с условиями договора управления (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Однако объем предусмотренных договором услуг и работ не может быть меньше Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ). Согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 N 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями. В п. 18 Минимального перечня входят работы, в частности, по: - восстановлению работоспособности (ремонту, замене) инженерного оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; - контролю состояния и незамедлительному восстановлению герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации. В соответствии с п. 5.8.3 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать: проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах. На основании изложенного, работы по замене общедомовых сетей входят в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Однако, при решении вопроса возможности эксплуатации участка трубы или стояка необходимо обратиться в адрес управляющей организации с просьбой провести осмотр фактического состояния указанных элементов на предмет аварийности, после чего будет приниматься решение о дальнейшей эксплуатации участка сети (стояка) или его замене.Если участок (стояк) не нуждается в замене, не обладает признаками аварийности, у управляющей организации отсутствует обязанность по его замене. Управляющая организация обязана осуществить эти работы, в случае если сети имеют участки разгерметизации или признаки аварийности, которые могут в дальнейшем привести к порывам. Если жильцы дома полагают, что действиями (бездействием) управляющей организации нарушены их права и законные интересы, они имеют право обжаловать эти действия (бездействие) в органы государственного жилищного надзора, прокуратуру или суд.